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Acquisition foncière en terre Gabonaise

Publié le : 29/10/2025 29 octobre oct. 10 2025

Articles du cabinet

Nous allons dans ce petit article rendre un peu moins opaque la vente des biens immobiliers en terre gabonaise en essayant d’expliquer de manière claire et précise comment s’y pendre, car nombreux sont les Gabonais qui ne savent toujours pas comment doit se réaliser une vente et auprès de qui la signer.

En fait, les cessions de biens immobilers au Gabon posent de nombreux problèmes en raison de la diversité de la nature des biens réels cédés. Pour ce faire, il est donc nécessaire, de qualifier la nature du bien immobilier afin d’y faire correspondre la procédure de vente adaptée.

Je vais citer l’article 2 de la loi n° 14/63 63 du 8 mai 1963 (abrogée par l'ordonnance n° 5/2012 du 13 février 2012 fixant le régime de la propriété foncière en République gabonaise, la loi n° 3/2012 du 13 août 2012 portant ratification de l'ordonnance n° 5/2012 du 13 février 2012 fixant le régime de la propriété foncière, le décret n° 249/PR/MECIT du 19 juin 2012 fixant l'organisation des conservations de la propriété foncière et des hypothèques) qui nous fixait la composition du domaine de l'État et les règles qui en déterminaient les modes de gestion et d'aliénation, après avoir défini les biens dépendant du domaine public national dans son premier alinéa, cet article disposait, en son second alinéa que : « Les autres biens constituent le domaine privé.
Ils comprennent notamment les terres qui ne sont pas appropriées selon le régime de l'immatriculation ou qui n'ont pas été concédées à titre définitif ». Cet article posait ainsi trois principaux principes qui guident le régime de la propriété foncière au Gabon :

le premier est que la terre pouvant faire l'objet d'une appropriation à titre privatif est à l'origine un bien du domaine privé de l'État,
le second est que l’usucapion ou la prescription acquisitive n'est pas admise en droit foncier gabonais,
le troisième est que la possession n'est pas un mode d'accès à la propriété foncière.

En effet, la propriété foncière n'existe au profit d'une personne physique ou morale qu'à partir de son Inscription au livre foncier. Cette Inscription est précédée d'une procédure de transfert des droits de l'État aux personnes physiques ou morales par la délivrance de deux documents provisoires d’occupation.
A noter qu’aujourd’hui, (depuis 2012 précisément) l’Etat ne délivre plus de titre provisoire d’occupation.

Les titres provisoires d’occupation

Décret provisioire ou permis d’occuper

Nous allons commencer par les biens faisant l’objet d’un décret provisoire, ou, plus ancien encore, d’un permis d’occuper.

Une grande partie de la population, lorsque vous lui demandez si elle détient un titre de propriété, vous répond par l’affirmative et vous sort un document intitulé :

DECRET Portant cession à titre provisoire et onéreux à Monsieur Nom et prénoms d’un terrain urbain formant la parcelle numéro/section de PORT-GENTIL,

ou alors

DECRET Portant attribution titre provisoire et onéreux à Monsieur Nom et prénoms d’un terrain urbain situé à PORT-GENTIL formant la parcelle numéro/section.

Et même dans certains cas un document très ancien intitulé

Permis provisoire d’occuper

Ces deux documents (décret provioire ou permis d’occuper) étaient délivrés à l’époque, sur des parcelles dépendant du Domaine privé de l'Etat à toute personne qui en faisait la demande d’attribution auprès des services des Domaines (via le Cadastre).

L’Etat délivrait ce document afin que le demandeur ait la possibilité de construire sur la parcelle domaniale sans être inquiété. Le titulaire du décret avait alors un délai de deux ans pour mettre en valeur le bien au moyen de l’édification d’un bien immobilier dont la valeur était fixée dans le décret. Le montant de la mise en valeur dépendait de la superficie du terrain.

L’attributaire du décret devait alors revenir vers les Domaines à l’issue de la période de deux ans afin de justifier de la mise en valeur demandée dans le décret.
Et il en découlait deux situations :

Soit l’attributaire du décret proisoire ou du permis d’occuper justifiait avoir mis en valeur le bien pour le montant figurant dans le décret, auquel cas, la parcelle lui était cédée définitivement sans contre partie onéreuse et un décret intitulé « DECRET portant cession en toute propriété d’un terrain urbain situé à PORT-GENTIL formant la parcelle numéro/section lui était délivré. (Décret dit « Définitif »)
Soit l’attributaire du décret provisoire ou du permis d’occuper justifiait avoir mis en valeur le bien mais pour un montant inférieur au montant figurant dans le décret, auquel cas, la parcelle lui était cédée définitivement moyennant le paiement d’une somme d’argent et un décret intitulé « DECRET portant cession en toute propriété d’un terrain urbain situé à PORT-GENTIL formant la parcelle numéro/section lui était délivré. (Décret dit « Définitif »)

Mais dans la mesure où il existe encore de nombreux décrets ou permis d’occuper en circulation, il est important d’expliquer ici l’article, ci-après littéralement relaté, qu’on trouvait dans ces documents :
« le présent décret sera caduc et nul de plein droit conformément aux dispositions de l’article 33 du décret n° 77/PR du 6 février 1967 alinéa n°2 après qu’un constat de carence de mise en valeur aura été dressé à l’issu du délai de deux ans visé à l’article 3 ci-dessus. »

Cet article obligeait les attributaires des titres provisoires à procéder aux mises en valeur demandées dans le délai indiqué dans le décret, généralement deux ans, à défaut, la carence était constatée et le bien faisait l’objet d’un retour aux Domaines et était attibué à quelqu’un d’autre.

Pour résumé, lorsque vous aviez soit un décret provisoire soit un permis d’occuper et que vous aviez édifié une construction dans le délai de deux ans, il suffisait de repartir vers les services des Domaines pour obtenir le Décret portant cession en toute propriété. En d’autres termes, c’est l’Etat qui vous cédait le Terrain une fois bâti. D’où la délivrance du décret dit « définitif » délivré conjointement par le Président et le Premier Ministre.
A défaut, à l’issue de la période de deux ans, l’état pouvait constater la carence (l’absence de mise en valeur demandée) et reprendre le bien par la procédure dite « Retour Domaines ».

Depuis 2012, la compétence a été transférée à l’Agence Nationale de l’Urbanisme et des Travaux Topographiques et du Cadastre (en abrégé A.N.U.T.T.C.) et l’Etat délivre, via cette agence, des Décisions portant cession en toute propriété à toute personne titulaire d’un décret provisoire ou d'un permis d'occuper qui fait une demande d’attribution définitive. La parcelle sort ainsi du domaine privé de l’Etat pour rentrer dans le domaine privé de la personne cessionnaire. Car c’est bien une cession faite par l’Etat à la personne qui en a fait la demande.

Acte d’abandon de droits

Mais il arrive très souvent que des personnes décident d’abandonner leurs droits sur la parcelle faisant l’objet d’un permis d’occuper ou d’un décret provisoire avant d’avoir obtenu le décret ou la décision portant cession en toute propriété dite « définitive ». La parcelle ne leur appartenant pas, (on est toujours sur une parcelle dépendant du domaine privé de l’Etat) elles ne peuvent signer une vente ; Il leur est permis d’abandonner leurs droits sur la parcelle au moyen d’un acte obligatoirement notarié (Loi de 2012) dans lequel elles vont déclarer renoncer à leurs droits au profit d’une tierce personne déterminée dans l’acte.

Et c’est ce nouveau bénéficiaire qui va faire la demande d’attribution de la parcelle auprès de l’A.N.U.T.T.C. avec l’acte d’abandon de droit notarié dans lequel est annexé le décret provisoire ayant fait l’objet de la renonciation de droits.

Toutefois, il est précisé qu’il n’existe plus aujourd’hui de procédure de carence faite sur les titres provisoires.
En effet, l’Etat a décidé, le 15 avril 2021, suivant décret numéro 0096/PR/MHU, de faire un retour aux Domaines de toutes les parcelles faisant l’objet de décret provisoire ou de permis d’occuper qui n’auraient pas été baties ou « insuffisamment » à compter de cette date.
En d’autres termes, toutes les parcelles qui n’ont pas été mises en valeur ou qui l’ont été de manière insuffisante (on se demande ce que l’Etat entend par ce terme : « insuffisamment », en pratique comment qualifiera t-on cette mise en valeur incomplète..) sont revenues à l’Etat ; ce qui signifie que tous les décrets provisoires ou permis d’occuper délivrés antérieurement sont caducs. Il faut se rapprocher de l’A.N.U.T.T.C. pour refaire des demandes d’attribution.

Les titres définitifs d’occupation

Décret dit définitif ou décision dite définitive

On a vu ci-dessus que lorsque vous avez un titre provisoire consistant en un permis d’occuper ou un décret provisoire, vous devez faire la demande d’attribution de la parcelle à l’Etat après avoir mis en valeur le bien, et suite à cela, il vous sera délivré une décision portant cession en toute propriété dite «décision définitive ».

Mais il existe malheureusement encore de nombreuses parcelles non immatriculées et qui n’ont aucun titre définitif d’occupation, ce sont les terrains dont les gens possèdent juste un plan de bornage ou les fameux « Terrains ancestraux ou familiaux ».
Ces terrains doivent faire l’objet de demande de régularisation ou d’attribution auprès de l’A.N.U.T.T.C. (via les services du cadastre à l’intérieur du pays), afin d’avoir le titre de propriété de ces parcelles qui dépendent toujours du domaine privé de l’Etat.
Les décrets provisoires ne sont plus délivrés depuis 2012.

Le décret définitif ou la décision définitive est certes un titre d’occupation, mais à la différence du décret provisoire, celui-ci vous confère la propriété de la parcelle cédée. Le seul bémol est que ce titre n’est pas opposable aux tiers ; D’où l’obligation de requérir l’immatriculation de la parcelle cédée par l’Etat, dans les meilleurs délais, pour que votre titre soit opposable à tout le monde.

En effet, en général, un contrat n'a de valeur qu'entre les personnes qui l'ont signées : seules ces dernières sont obligées de le respecter. Ce contrat va être opposable aux tiers quand tout le monde va le respecter, même les personnes qui ne l'ont pas signées ; C’est ainsi que la loi va déterminer les conditions de fond et forme obligeant les personnes non signataires d’un contrat à le respecter, c’est l’opposabilité aux tiers d’un acte juridique.
Bien que le titre défintif d’occupation confère à son titulaire toutes les prérogatives liées au droit de propriété, il manque cependant l’opposabiité aux tiers. Et c’est la réquisition d’immatriculation (procédure dite R.I.) qui va entrainer la création du titre foncier et donc l’inscription sur le livre foncier de la parcelle attribuée. Cette immatriculation entraînera la création d’un titre qui est l’unique titre qui prouve de manière définitive et inattaquable la propriété de la parcelle qui en constitue l’assiette foncière et qui est opposable aux tiers.

Bail empthytéotique

Pour ce qui est des demandes d’attribution de terrain faites par des non nationaux, l’A.N.U.T.T.C., leur délivre non pas une décision portant cession en toute propriété mais un bail emphytéotique d’une durée maximale de 25 ans.
En effet les non-nationaux ne peuvent acquérir la propriété d’un bien immobilier en République Gabonaise.

Vente d’un décret ou d’une décision portant cession en toute propriété

Après l’obtention de la décision portant cession en toute propriété, il arrive que certaines personnes décident de ne pas aller jusqu’à la réquisition d’immatriculation et de vendre leur parcelle avec ce titre provisoire.
Il faudra donc, à ce stade de la procédure, passer par un notaire pour procéder à la vente. Car nous sommes dans de la propriété privée et la loi gabonaise conditionne le transfert de propriété de droits réels immobiliers à la signature d’un acte obligatoirement notarié.

RESUME

Lorsque vous avez des titres prosisoires : décret provisoire, permis d’occuper ou pas de titre du tout, (un plan cadastral pour certains, terrain ancestral pour d’autres, etc.) il faudra réquérir l’ANUTTC par le truchement d’une demande d’attribution pour obtenir l’acte de cession en toute propriété encore appelé décision définitive.

Une fois l’acte de cession en toute propriété obtenu, il faudra réquérir la conservation foncière pour l’immatriculation de la parcelle (Réquisition d’immatriculation : R I) et la délivrance du titre foncier.

Titre définitif opposable aux tiers inattaquable, imprescriptible

Le Titre foncier

L’obtention du titre foncier se fait par une procédure judiciaire déclenchée par la fameuse demande appelée « R.I » (réquisition d’immatriculation) à l’issue de cette demande la parcelle ayant fait l’objet d’une décision définitive sera inscrite sur le Livre Foncier et un numéro lui sera attribué qui sera le numéro du titre foncier.

Vente du Titre foncier

Et enfin, lorsque votre titre foncier sera créé et que vous déciderez, pour moult raisons personnelles, de le vendre, il ne faut absolument pas le céder ni par acte d’huissier, ni par acte sous signatures privées signé entre vous (même si un maire authentifie vos signatures, cet acte n’est pas opposable aux tiers), ni par acte régularisé devant un greffier ou toute autre autorité locale, mais par acte de vente authentique passé devant un Notaire.
Un titre foncier sur lequel ne figure pas votre nom ne vous appartient pas !
En pratique nous constatons que les cessions de parcelles en titre foncier se font de particuliers à particuliers sur des actes sous signatures privées, malheureusement ce type de cession n’entraîne pas le transfert de propriété et l’opposabilité aux tiers.

Petit quizz pour voir si on a tout compris

1/ j’ai un titre provisoire (déret provisoire ou permis d’occuper) est-ce un titre de propriété ?
2/ j’ai « un décret définitif ou décision définitive » est-ce un titre de propriété ?
3/ Que faire pour obtenir un titre définitif en cas de titre provisoire ?
4/ Comment transférer un titre provisoire ?
5/ Que faire pour obtenir un Titre foncier ?
6/ Comment cédér « un décret définitif ou décision définitive » ?
7/ Comment céder un Titre foncier ?

Réponses

1/ Non, c’est un titre d’occupation provisoire.
2/ Oui mais il n’est pas opposable aux tiers.
3/ Demander l’attribution de la parcelle auprès de l’A.N.U.T.T.C. (mais pour l’intérieur du Gabon, il y aura lieu de saisir les services cadastre qui enverront votre dossier à Libreville)
4/ Au moyen d’un acte d’abandon de droits notarié.
5/ Faire une Réquisition d’immatriculation auprès de la conservation foncière
6/ En saisissant un notaire pour passer un acte de vente.
7/ En saisissant un notaire pour passer un acte de vente.

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